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La réforme des plus-values immobilières et des plus-values des terrains à bâtir

Un nouveau régime applicable aux plus-values immobilières (hors résidence principale) est entré en vigueur le 1er septembre 2013.

Ce nouveau régime favorable aux propriétaires désireux de céder leur bien immobilier prévoit une exonération totale de la plus-value à titre de l’impôt sur le revenu au bout de 22 ans (au lieu de 30 ans précédemment) avec application d’un système d’abattement fixé à 6% par an à partir de la 6ème année de détention puis à 4% la 22ème année.
En revanche, l’exonération totale de la plus-value en matière de prélèvements sociaux reste maintenue à 30 ans (les taux des abattements sont fixés à 1,65 % par an à partir de la 6ème année, puis à 1,60% la 22ème année et à 9% par an à partir de la 23ème année).

Ainsi, depuis le 1er septembre 2013 il n’y a donc plus de plus-value taxable à l’impôt sur le revenu au bout de 22 ans de détention d’un bien alors qu’il faut attendre 30 ans pour que la plus-value ne soit plus soumise aux prélèvements sociaux.

Enfin, autre avantage accordé, les propriétaires cédant leur bien immobilier avant le 31 août 2014 bénéficient d’un abattement supplémentaire de 25% sur la plus-value nette imposable, après abattement pour durée de détention.

S’agissant de la cession des terrains à bâtir tels que définis à l’article 257 I-2-1° du CGI (terrains sur lesquels des constructions peuvent être autorisées en application d’un plan local d’urbanisme, d’un document d’urbanisme en tenant lieu, d’une carte communale ou de l’article L 111-1-2 du Code de l’urbanisme), le régime des plus-values n’a pas bénéficié de cet assouplissement et leurs propriétaires doivent donc, sous le régime actuel, toujours attendre 30 ans pour être exonérés d’impôt sur la plus-value (2% pour chaque année de détention au-delà de la 5ème année, 4% au-delà de la 17ème année de détention et 8% au-delà de la 24ème année de détention).
Au contraire de l’allègement du régime applicable aux biens immobiliers, le projet de loi de Finance 2014 dans sa version adoptée en lecture définitive le 19 décembre dernier prévoyait d’alourdir le régime des plus-values applicable aux cessions de terrains à bâtir en supprimant l’abattement pour durée de détention pour toutes les cessions de terrains à bâtir opérées à compter du 1er mars 2014.
Finalement le Conseil constitutionnel, saisi par des députés et par des sénateurs, a jugé dans une décision 2013-685 DC du 29 décembre 2013 que la suppression de tout abattement pour le calcul des plus-values sur cession de terrains à bâtir portait atteinte au principe d’égalité devant les charges publiques dès lors qu’aucune prise en compte de l’érosion monétaire n’était prévue en contrepartie.
L’exigence de prise en compte des capacités contributives n’étant pas satisfaite, le Conseil constitutionnel a annulé cette disposition.
Ainsi, le régime d’exonération des plus-values sur cession des terrains à bâtir de plus de 30 ans décrit précédemment est toujours applicable.
En revanche, les autres aménagements apportés au régime d’imposition des plus-values immobilières décrits ci-dessus ont été validés.
A noter enfin que l’article 28 de la loi de finances pour 2014 modifie le régime d’imposition des non-résidents en cas de cession de leur habitation. D’une part, il introduit un plafonnement à 150 000 euros de la plus-value imposable exonérée et limite les cessions exonérées à la cession d’une résidence par contribuable. D’autre part, il supprime l’exigence de libre disposition du bien si la cession intervient au plus tard le 31 décembre de la 5ème année suivant celle du transfert du domicile hors de France. L’exonération peut donc jouer aussi pour un bien mis en location, ce qui n’était pas le cas auparavant.
L’équipe d’avocats et de juristes du Cabinet Foucault est à votre disposition pour développer ce sujet en fonction de la spécificité de votre situation.