Cabnet d'avocats Foucault

La réforme des plus-values immobilières et des plus-values des terrains à bâtir

Un nouveau régime applicable aux plus-values immobilières (hors résidence principale) est entré en vigueur le 1er septembre 2013.

Ce nouveau régime favorable aux propriétaires désireux de céder leur bien immobilier prévoit une exonération totale de la plus-value à titre de l’impôt sur le revenu au bout de 22 ans (au lieu de 30 ans précédemment) avec application d’un système d’abattement fixé à 6% par an à partir de la 6ème année de détention puis à 4% la 22ème année.
En revanche, l’exonération totale de la plus-value en matière de prélèvements sociaux reste maintenue à 30 ans (les taux des abattements sont fixés à 1,65 % par an à partir de la 6ème année, puis à 1,60% la 22ème année et à 9% par an à partir de la 23ème année).

Ainsi, depuis le 1er septembre 2013 il n’y a donc plus de plus-value taxable à l’impôt sur le revenu au bout de 22 ans de détention d’un bien alors qu’il faut attendre 30 ans pour que la plus-value ne soit plus soumise aux prélèvements sociaux.

Enfin, autre avantage accordé, les propriétaires cédant leur bien immobilier avant le 31 août 2014 bénéficient d’un abattement supplémentaire de 25% sur la plus-value nette imposable, après abattement pour durée de détention.

S’agissant de la cession des terrains à bâtir tels que définis à l’article 257 I-2-1° du CGI (terrains sur lesquels des constructions peuvent être autorisées en application d’un plan local d’urbanisme, d’un document d’urbanisme en tenant lieu, d’une carte communale ou de l’article L 111-1-2 du Code de l’urbanisme), le régime des plus-values n’a pas bénéficié de cet assouplissement et leurs propriétaires doivent donc, sous le régime actuel, toujours attendre 30 ans pour être exonérés d’impôt sur la plus-value (2% pour chaque année de détention au-delà de la 5ème année, 4% au-delà de la 17ème année de détention et 8% au-delà de la 24ème année de détention).
Au contraire de l’allègement du régime applicable aux biens immobiliers, le projet de loi de Finance 2014 dans sa version adoptée en lecture définitive le 19 décembre dernier prévoyait d’alourdir le régime des plus-values applicable aux cessions de terrains à bâtir en supprimant l’abattement pour durée de détention pour toutes les cessions de terrains à bâtir opérées à compter du 1er mars 2014.
Finalement le Conseil constitutionnel, saisi par des députés et par des sénateurs, a jugé dans une décision 2013-685 DC du 29 décembre 2013 que la suppression de tout abattement pour le calcul des plus-values sur cession de terrains à bâtir portait atteinte au principe d’égalité devant les charges publiques dès lors qu’aucune prise en compte de l’érosion monétaire n’était prévue en contrepartie.
L’exigence de prise en compte des capacités contributives n’étant pas satisfaite, le Conseil constitutionnel a annulé cette disposition.
Ainsi, le régime d’exonération des plus-values sur cession des terrains à bâtir de plus de 30 ans décrit précédemment est toujours applicable.
En revanche, les autres aménagements apportés au régime d’imposition des plus-values immobilières décrits ci-dessus ont été validés.
A noter enfin que l’article 28 de la loi de finances pour 2014 modifie le régime d’imposition des non-résidents en cas de cession de leur habitation. D’une part, il introduit un plafonnement à 150 000 euros de la plus-value imposable exonérée et limite les cessions exonérées à la cession d’une résidence par contribuable. D’autre part, il supprime l’exigence de libre disposition du bien si la cession intervient au plus tard le 31 décembre de la 5ème année suivant celle du transfert du domicile hors de France. L’exonération peut donc jouer aussi pour un bien mis en location, ce qui n’était pas le cas auparavant.
L’équipe d’avocats et de juristes du Cabinet Foucault est à votre disposition pour développer ce sujet en fonction de la spécificité de votre situation.

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Le salaire imposable au titre de 2013 peut être supérieur au montant figurant sur le bulletin de salaire de décembre 2013

Les bulletins de salaires établis au titre du mois de décembre font mention du montant du salaire net annuel imposable de l’année écoulée. Le montant ainsi indiqué est en principe repris à l’identique par le salarié dans sa déclaration de revenu ou reporté par l’administration sur les déclarations pré-remplies.

Mais, pour la déclaration à établir en mai ou juin 2014 concernant les revenus 2013, le salaire imposable mentionné ou à y mentionner pourra ne pas être celui figurant sur le bulletin de paie de décembre 2013. En effet celui-ci aura très généralement été établi sans tenir compte de la loi de finances pour 2014 telle que définitivement publiée le 30 décembre.

Or celle-ci a modifié les conditions dans lesquelles, si elles sont prises en charge par l’employeur, des cotisations aux régimes de prévoyance peuvent être déduites du salaire net imposable.

D’une part, ne peuvent plus être déduites les cotisations à des garanties complémentaires santé portant remboursement de frais liés à la maladie, la maternité ou l’accident, et cela à compter du premier euro.

D’autre part, corrélativement, est abaissé le plafond qui s’appliquait aux cotisations de prévoyance prises en charge par l’employeur. Celui-ci, qui ne concerne donc désormais plus que les cotisations à des garanties autres que celles relatives aux frais liés à la maladie, la maternité ou l’accident, est égal à la somme de

  • 5% du plafond annuel de la sécurité sociale (au lieu de 7% auparavant)
  • et de 2% du salaire brut annuel (au lieu de 3% auparavant),

sans que ce total ne puisse excéder 16% du plafond de sécurité sociale (au lieu de 24% auparavant).

Ces modifications avaient été annoncées par le Ministère du Budget fin septembre 2013 mais peu d’employeurs auront alors modifié leurs logiciels de paie en anticipant le vote et la validation de la loi.
Aussi, les nombreux employeurs qui prennent en charge des cotisations de prévoyance vont devoir examiner si tout ou partie de leurs salariés sont concernés par l’une ou l’autre de ces deux dispositions et, si tel est le cas, leur communiquer le véritable salaire net imposable majoré à faire figurer sur leur déclaration de revenus 2013.

Les employeurs devront aussi opérer la correction requise avant de transmettre à l’administration fiscale leurs déclarations annuelles des données sociales (DADS) pour 2013.
Pour tenir compte de cette situation particulière, le Ministère du Budget a octroyé douze jours supplémentaires, soit jusqu’au 12 février, pour la transmission de ces déclarations.

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Holding animatrice : un début de remise en cause ?

Pour ouvrir aux holdings animatrices le bénéfice de dispositions fiscales dont sont exclues les holdings pures tant la doctrine administrative que la jurisprudence assimilent l’activité d’une holding animatrice à celle de ses filiales opérationnelles.

Il en était ainsi notamment, en cas de fusion-absorption d’une holding, pour l’agrément au transfert des déficits de l’absorbée à l’absorbante conditionné par la continuation pendant trois ans au moins de l’activité par l’absorbante (article 209 du CGI). En effet, l’administration considérant que l’activité concernée devait être opérationnelle refusait de donner son agrément au transfert de déficits d’une holding pure. Mais elle l’acceptait si la holding absorbée était animatrice, sous réserve que l’absorbante poursuive l’animation effective du groupe la durée requise.

La deuxième loi de finances rectificative pour 2012 du 16 août 2012 est venue ajouter à l’article précité du CGI la condition que «les déficits susceptibles d’être transférés ne proviennent pas de la gestion d’un patrimoine mobilier par des sociétés dont l’actif est principalement composé de participations financières dans d’autres sociétés».

Prenant motif de cet ajout, l’administration fiscale a abandonné sa doctrine antérieure distinguant holding animatrice et holding pure. Faisant une application littérale de la nouvelle condition, elle refuse désormais de donner son agrément à tout transfert de déficit d’une holding absorbée, peu important que celle-ci et l’absorbante soient animatrices du groupe.

Cette restriction apportée par le législateur s’agissant du transfert des déficits d’une holding absorbée est peut-être annonciatrice de restriction analogue pour certaines des autres dispositions fiscales dont une holding peut actuellement bénéficier si, assurant la conduite de la politique de son groupe et le contrôle des filiales, elle peut revendiquer le qualificatif d’animatrice.

Si vous êtes susceptible d’être concerné par cette éventualité ou par une fusion-absorption d’une holding, l’équipe d’avocats et de juristes du Cabinet Foucault est à votre disposition pour examiner votre situation spécifique, formuler toutes recommandations utiles et si, elles vous agréent, les mettre en œuvre.

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Holding animatrice : une exigence nouvelle et contestable de l’administration

L’instauration de l’impôt sur la fortune, et la question induite de savoir si les titres d’une holding peuvent ou non constituer des biens professionnels exonérés de cet impôt, avaient fait émerger dans la doctrine fiscale la notion spécifique de holding animatrice.
Celle-ci s’était depuis plus largement imposée dans le paysage fiscal puisque reprise en des termes identiques par la doctrine administrative pour une dizaine de dispositions fiscales et même consacrée par le législateur pour deux d’entre elles : les réductions d’ISF ou d’IR pour investissement dans les PME (articles 885-0 V bis / V et 199 terdecies-0 A / VI quater du CGI).

De plus, à l’occasion de nombreux contentieux, la jurisprudence a encadré l’appréciation des deux principaux critères requis : contrôle des filiales et une animation effective du groupe.

La notion était ainsi bien stabilisée jusqu’à ce que récemment l’administration fasse valoir, sans fondement textuel nouveau, une exigence supplémentaire.

En effet désormais, pour reconnaître à une holding la qualité d’animatrice, l’administration exige qu’il soit prouvé que l’animation est effective pour toutes les filiales. Si tel n’est pas le cas et quel que soit le nombre ou l’importance relative des filiales « non-animées », l’administration considère que c’est la holding toute entière qui doit être écartée des bénéfices attachés à la qualité d’animatrice.

En cas d’animation seulement partielle du groupe, l’administration ne cherche donc même pas à isoler au sein de la valeur des titres de la holding la fraction s’attachant à ses participations dans les filiales qu’elle anime de celles afférentes aux filiales «non-animées».
Il est pourtant difficile de comprendre ce qui pourrait justifier de ne pas procéder ainsi en cas de détention de participations via une holding alors que cette façon de procéder est prévue (article 885-O ter du CGI) en cas de détention directe de titres de sociétés opérationnelles ayant à la fois des actifs affectés à l’exploitation et d’autres qui ne le sont pas.

Se trouve ainsi gravement pénalisé et notamment privé de la possibilité d’exonération d’ISF au titre de biens professionnels, le contribuable qui, ayant regroupé ses participations dans une holding, aurait un peu délaissé l’une d’elles si modeste soit-elle ou même n’aurait pas pris la précaution de préconstituer la preuve de la réalité de son animation.

Cette exigence nouvelle de l’administration semble devoir être contestée en regard de la définition par le législateur de ce qu’est une holding animatrice, à savoir «une société qui, outre la gestion d’un portefeuille de participations, participe activement à la conduite de la politique de leur groupe et au contrôle de leurs filiales et rend le cas échéant et à titre purement interne des services spécifiques, administratifs, juridiques, comptables, financiers et immobiliers».

De cette formulation, et notamment de l’emploi du mot «outre», il se déduit selon nous clairement qu’une holding doit être qualifiée d’animatrice même si son activité comporte deux volets :

  • d’une part la gestion « passive » d’un portefeuille de participations dans des sociétés qu’elle ne contrôle pas ou dont elle ne conduit pas la politique
  • et d’autre part l’animation d’autres sociétés qu’elle contrôle et dont elle conduit la politique.

Il est probable que la Cour de cassation et le Conseil d’État auront à se prononcer sur l’exigence nouvelle avancée par l’administration.

Si vous pouvez être concerné par celle-ci, l’équipe d’avocats et de juristes du Cabinet Foucault est à votre disposition pour examiner votre situation spécifique, formuler toutes recommandations utiles et si, elles vous agréent, les mettre en œuvre.