Cabnet d'avocats Foucault

La réforme des plus-values immobilières et des plus-values des terrains à bâtir

Un nouveau régime applicable aux plus-values immobilières (hors résidence principale) est entré en vigueur le 1er septembre 2013.

Ce nouveau régime favorable aux propriétaires désireux de céder leur bien immobilier prévoit une exonération totale de la plus-value à titre de l’impôt sur le revenu au bout de 22 ans (au lieu de 30 ans précédemment) avec application d’un système d’abattement fixé à 6% par an à partir de la 6ème année de détention puis à 4% la 22ème année.
En revanche, l’exonération totale de la plus-value en matière de prélèvements sociaux reste maintenue à 30 ans (les taux des abattements sont fixés à 1,65 % par an à partir de la 6ème année, puis à 1,60% la 22ème année et à 9% par an à partir de la 23ème année).

Ainsi, depuis le 1er septembre 2013 il n’y a donc plus de plus-value taxable à l’impôt sur le revenu au bout de 22 ans de détention d’un bien alors qu’il faut attendre 30 ans pour que la plus-value ne soit plus soumise aux prélèvements sociaux.

Enfin, autre avantage accordé, les propriétaires cédant leur bien immobilier avant le 31 août 2014 bénéficient d’un abattement supplémentaire de 25% sur la plus-value nette imposable, après abattement pour durée de détention.

S’agissant de la cession des terrains à bâtir tels que définis à l’article 257 I-2-1° du CGI (terrains sur lesquels des constructions peuvent être autorisées en application d’un plan local d’urbanisme, d’un document d’urbanisme en tenant lieu, d’une carte communale ou de l’article L 111-1-2 du Code de l’urbanisme), le régime des plus-values n’a pas bénéficié de cet assouplissement et leurs propriétaires doivent donc, sous le régime actuel, toujours attendre 30 ans pour être exonérés d’impôt sur la plus-value (2% pour chaque année de détention au-delà de la 5ème année, 4% au-delà de la 17ème année de détention et 8% au-delà de la 24ème année de détention).
Au contraire de l’allègement du régime applicable aux biens immobiliers, le projet de loi de Finance 2014 dans sa version adoptée en lecture définitive le 19 décembre dernier prévoyait d’alourdir le régime des plus-values applicable aux cessions de terrains à bâtir en supprimant l’abattement pour durée de détention pour toutes les cessions de terrains à bâtir opérées à compter du 1er mars 2014.
Finalement le Conseil constitutionnel, saisi par des députés et par des sénateurs, a jugé dans une décision 2013-685 DC du 29 décembre 2013 que la suppression de tout abattement pour le calcul des plus-values sur cession de terrains à bâtir portait atteinte au principe d’égalité devant les charges publiques dès lors qu’aucune prise en compte de l’érosion monétaire n’était prévue en contrepartie.
L’exigence de prise en compte des capacités contributives n’étant pas satisfaite, le Conseil constitutionnel a annulé cette disposition.
Ainsi, le régime d’exonération des plus-values sur cession des terrains à bâtir de plus de 30 ans décrit précédemment est toujours applicable.
En revanche, les autres aménagements apportés au régime d’imposition des plus-values immobilières décrits ci-dessus ont été validés.
A noter enfin que l’article 28 de la loi de finances pour 2014 modifie le régime d’imposition des non-résidents en cas de cession de leur habitation. D’une part, il introduit un plafonnement à 150 000 euros de la plus-value imposable exonérée et limite les cessions exonérées à la cession d’une résidence par contribuable. D’autre part, il supprime l’exigence de libre disposition du bien si la cession intervient au plus tard le 31 décembre de la 5ème année suivant celle du transfert du domicile hors de France. L’exonération peut donc jouer aussi pour un bien mis en location, ce qui n’était pas le cas auparavant.
L’équipe d’avocats et de juristes du Cabinet Foucault est à votre disposition pour développer ce sujet en fonction de la spécificité de votre situation.

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Le salaire imposable au titre de 2013 peut être supérieur au montant figurant sur le bulletin de salaire de décembre 2013

Les bulletins de salaires établis au titre du mois de décembre font mention du montant du salaire net annuel imposable de l’année écoulée. Le montant ainsi indiqué est en principe repris à l’identique par le salarié dans sa déclaration de revenu ou reporté par l’administration sur les déclarations pré-remplies.

Mais, pour la déclaration à établir en mai ou juin 2014 concernant les revenus 2013, le salaire imposable mentionné ou à y mentionner pourra ne pas être celui figurant sur le bulletin de paie de décembre 2013. En effet celui-ci aura très généralement été établi sans tenir compte de la loi de finances pour 2014 telle que définitivement publiée le 30 décembre.

Or celle-ci a modifié les conditions dans lesquelles, si elles sont prises en charge par l’employeur, des cotisations aux régimes de prévoyance peuvent être déduites du salaire net imposable.

D’une part, ne peuvent plus être déduites les cotisations à des garanties complémentaires santé portant remboursement de frais liés à la maladie, la maternité ou l’accident, et cela à compter du premier euro.

D’autre part, corrélativement, est abaissé le plafond qui s’appliquait aux cotisations de prévoyance prises en charge par l’employeur. Celui-ci, qui ne concerne donc désormais plus que les cotisations à des garanties autres que celles relatives aux frais liés à la maladie, la maternité ou l’accident, est égal à la somme de

  • 5% du plafond annuel de la sécurité sociale (au lieu de 7% auparavant)
  • et de 2% du salaire brut annuel (au lieu de 3% auparavant),

sans que ce total ne puisse excéder 16% du plafond de sécurité sociale (au lieu de 24% auparavant).

Ces modifications avaient été annoncées par le Ministère du Budget fin septembre 2013 mais peu d’employeurs auront alors modifié leurs logiciels de paie en anticipant le vote et la validation de la loi.
Aussi, les nombreux employeurs qui prennent en charge des cotisations de prévoyance vont devoir examiner si tout ou partie de leurs salariés sont concernés par l’une ou l’autre de ces deux dispositions et, si tel est le cas, leur communiquer le véritable salaire net imposable majoré à faire figurer sur leur déclaration de revenus 2013.

Les employeurs devront aussi opérer la correction requise avant de transmettre à l’administration fiscale leurs déclarations annuelles des données sociales (DADS) pour 2013.
Pour tenir compte de cette situation particulière, le Ministère du Budget a octroyé douze jours supplémentaires, soit jusqu’au 12 février, pour la transmission de ces déclarations.

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Cotation personnelle du dirigeant : enfin du changement

Un décret n°2013-799 du 2 septembre 2013 a mis fin à l’inscription du dirigeant d’entreprise ayant connu un dépôt de bilan sur le fichier bancaire des entreprises (Fiben) de la banque de France.

A priori anodine, cette cotation personnelle du dirigeant engendrait en réalité des effets pervers majeurs. Sous le coup d’un redressement ou d’une liquidation judiciaire, il se voyait en effet affecté par la Banque de France et pour une durée de cinq ans le code 040. Dès cet instant, il devenait impossible au dirigeant d’obtenir un prêt bancaire. Pire encore, il lui était même refusé l’ouverture d’un compte bancaire.

Le résultat était des plus dramatiques : l’entrepreneur était empêché purement et simplement de mettre en œuvre tout nouveau projet de création pendant la durée de son inscription.

Le nouveau décret insuffle un changement propice. Il refonde le système de cotation personnelle des dirigeants en ne maintenant au Fiben que trois niveaux de classification :

  • 000 lorsque rien n’est à signaler (ce qui sera le cas lorsque le dirigeant n’a connu qu’un dépôt de bilan durant les cinq dernières années) ;
  • 050 si deux dépôts de bilan ont été constaté dans les cinq ans ;
  • 060 si trois dépôts de bilan, une faillite personnelle ou une interdiction de gérer ont été constaté dans les cinq ans.

En réorganisant le système des cotations personnelles, la réforme offre donc aux dirigeants ayant connu un simple accident de parcours la possibilité de rebondir.

La direction des entreprises de la Banque de France se chargera d’avertir les dirigeants par courrier des modifications de leur cotation personnelle.

L’équipe d’avocats et de juristes du Cabinet Foucault est à votre disposition pour analyser votre situation personnelle.